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作者:佚名    来源:宁德晚报  更新时间:2014/12/1
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在建商品房是否有预售许可证、是否被抵押,已建好商品房隔声效果、室内空气质量是否达标,甚至包括验房过程中容易忽略的小细节,今后都要在“购房合同”中注明了。

日前,省住建厅转发了住房城乡建设部、工商总局《关于印发<商品房买卖合同示范文本>的通知》,明确从2015年1月1日起,全省一律使用新版商品房买卖合同示范文本,原《商品房买卖合同示范文本(GF-2000-0171)》停止使用。届时,市民买房将签署“量身定制”的购房合同。

新增买受人信息保护等条款

据悉,目前我省使用的商品房买卖合同是由省住建厅和省工商局共同监制的,为格式化合同范本,目前都是通过网上签约。但一般情况下,除了签订商品房买卖合同,房地产开发商还会同时签订一份合同补充协议,该协议会对交房时间、保修标准、车位等等细化的条款作出明确。

新版合同是住建部、工商总局印发的,是在2000年商品房买卖合同示范文本的基础上修订和完善的,并与《物权法》等相关法律法规进行有效对接,特别是在房屋交付、房屋质量、违约责任等方面作了进一步细化明确,增加了质量担保、抵押、预售资金监管、买受人信息保护等条款。

比如,新版合同细化并提示买受人土地使用权取得方式有“出让”“划拨”,并列有空白项供双方结合实际情况进行约定。提示购房人注意购买该房屋时,其所在项目的土地、规划、施工情况以及相应证件的取得及合法建设依据。

期房和现房买房者所签合同不同

由于商品房预售存在许多不可预测的因素,以往购房者和开发商经常因为商品房预售时的承诺与最终交房时的标准不一致而产生纠纷。新版购房合同示范文本分为“预售”和“现售”两个版本。其中新版预售合同示范文本适用于正在建设中且已取得《预售许可证》的商品房买卖;新版现售合同示范文本适用于已竣工验收合格的商品房买卖。

新版购房合同对购房者购买期房、现房进行了区分和充分说明。比如,在“商品房基本状况说明”中,“预售”版合同明确了包括抵押登记日期、债务履行期限等12项详细说明,必须要将期房的抵押情况告知购房者。“现售”版合同中,还特别增加了商品房的租赁情况说明。

同时,为加强对购房者的权益保障,新版合同在“商品房价款”环节中还对“期房”进行特别说明,出售期房的全部房价款应当存入预售资金监管账户,由明确的监管机构进行监管。

商品房交付条件更细致

新版购房合同在“商品房交付条件与交付手续”上作了细致的规定。

旧版本中,对于商品房质量的说明仅有笼统的三点说明,比如,“商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件”,但设计要求是什么样、达不到条件又该怎么办并没有明确解释。

而新版合同则在其“基础设施设备”中罗列了包括供水、排水、供电、供暖等7项基础设施的详细标准。对于期房,合同还特别要求将小区绿地率、道路、车位、医疗卫生机构等建设标准进行说明。而对于现房,则是要求将商品房的室内空气质量、建筑隔声和节能措施等是否达标进行说明。

另外,新版合同还提示买卖双方对小区内相关设施的具体位置用途等内容进行详细的约定。如在公共服务及配套设施中,小区内非市政路、车位车库、医疗机构、幼儿园、学校等都必须明确注明,尚在规划的要写明能够投用的具体日期。开发商无法兑现就属违约,要承担责任。

出卖人须承诺不存在“一房两卖”

除了细节上的详细约定,新版合同另一明显变化则是增加了更多关于违约的责任追究,突出买卖双方的“契约”。

例如,在开发商擅自变更建筑规划遭购房者解除合同后,应承担如此违约责任:“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照X%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的X%向买受人支付违约金。”

像这样的规定还有很多,但都具有相同特点,解除合同的条件明确、程序清晰、赔付利息计算具体。而对存在商品房质量不合格等情况,给购房者造成经济损失等严重违约情形的,还要承担相应的惩罚性赔偿,除退还购房者已付房款、利息外,还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金,这将更有利于保护买受人合法权益。

比如,出卖人应保证不存在“一房两卖”,对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的,出卖人除退还买受人已付全部房款和利息外,还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。 (记者 吴宁宁)

福安新闻网www.fa-today.com 

责任编辑:林衍

 

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